Grundstückskauf

Bevor Sie sich für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie ein paar Grundregeln kennen. Wichtig ist vor allem zu wissen, ob ein B-Plan oder eine Gestaltungssatzung zu beachten ist, oder ob sich Ihr zukünftiges Gebäude an der umliegenden Bebauung zu orientieren hat  ( § 34 Baugesetzbuch ). Ausserdem ist die Topographie und Höhenlage ein entscheidender Kostenfaktor für den Hausbau. In der Regel sind bei stark abfallenden Bauplätzen mit erheblichen Mehrkosten für die Erdarbeiten zu rechnen. Insbesondere, wenn ein Haus ohne Keller gebaut werden soll. Ist das Gelände stark abschüssig, kann es manchmal sogar kalkulatorisch unsinnig sein, auf den Keller zu verzichten.

1. Baugebiet ohne B-Plan oder Gestaltungssatzung

In der Regel gilt in diesem Fall, dass sich das Gebäude von seiner Größe in die Umgebung einfügen soll.  Hauptaugenmerk liegt von Seitens der Baubehörde auf der Einhaltung folgender Punkte : 

Gesamte Gebäudehöhe, Höhe der Traufe ( Höhe am unteren Punkt des Daches ), Anzahl der Geschosse,  Dachform und Dachaufbauten ( Gauben ). Aber auch Punkte, wie Grenzbebauung ( einseitig, Haus- und Hofbauweise etc. ), maximale prozentuale Bebaubarkeit des Grundstückes ( z.B. 0,4 = 40 % des Grundstückes dürfen mit Gebäudeteilen bebaut sein), können als Kriterium herangezogen werden. Auch Stellplätze müssen entsprechend der Stellplatzsatzung der Stadt oder Gemeinde eingehalten werden  ( z.B. 1,5 Stellplätze je Wohnung o. Wohneinheit ). 

2. Baugebiet mit B-Plan oder Gestaltungssatzung

 Liegt ein rechtsgültiger B-Plan vor, oder eine Gestaltungssatzung ( Vorläufer des B-PLanes ), dann sind die Regelungen zwingend zu beachten. Hier sind einige davon : 

WA oder was ?

WA bedeutet allgemeines Wohngebiet. Sie dürfen quasi eine reine Wohnbebauung errichten oder einen nichtstörenden Handwerksbetrieb. Im Gegensatz dazu gibt es Beispielsweise Mischgebiete, Gewerbe- und Industriegebiete oder auch Dorfgebiet. In der Baunutzungsverordnung ist genau geregelt, welche Nutzung des Gebäudes in welchem Gebiet zulässig ist.

GRZ

= Grundflächenzahl gibt an, wieviel % des Grundstückes mit Gebäuden bebaut werden dürfen ( 0,3 = 30 %, z.B. 400 m² Bauplatz x 0,30 = max. 120 m² Gebäudegrundfläche ). Auch Terrassen zählen zu den Gebäuden, auch wenn diese nicht überdacht sind ! Oft werden die Terrassen im Bauantrag nicht dargestellt und später trotzdem gebaut. Das ist nicht korrekt, wird aber in der Regel nicht überprüft. Balkone und andere Gebäudeteile, die nicht direkt ebenerdig gebaut werden zählen ebenfalls zu der Grundflächenzahl.

GRZ mit Nebenanlagen, Zufahrten, Carports und Zuwegungen

Die bebaubare Fläche darf in der Regel für die oben genannten Flächen bis zu 50% überschritten werden. Das heißt bei einer Grundflächenzahl von 0,3 darf diese bis zu 0,45 ( entspricht 45 % ) incl. Zufahren, Garagen etc. vergrößert werden. Das Hauptgebäude darf jedoch die Grundflächenzahl ohne Überschreitung keinesfalls überschreiten ( s. GRZ oben ). Es müssen also beide Bedingungen eingehalten werden ( GRZ und GRZ zuzüglich der erlaubten Überschreitung ).

Anzahl der Vollgeschosse

Auch die Anzahl der Vollgeschoss kann vorgeschrieben werden. Ein Vollgeschoss ist je nach Bundesland entsprechend der Landesbauordnung definiert. Zum Beispiel Ist in Rheinland - Pfalz dann ein Vollgeschoss im Keller, wenn die Oberkante des fertigen Erdgeschossfussbodens im Mittel mehr als 1.40 m herausragt. Maßgeblich ist das vorhandene Gelände, also nicht die Geländehöhen, die während der Bauphase neu entstehen. Im Dachgeschoss hingegen entsteht dann ein Vollgeschoss ( nach LBauO rlp ), wenn es mehr als über 3/4 seiner darunterliegendenGrundfläche eine Höhe über 2.30 m aufweist. Gemessen von Oberkante Fertigfussboden ( FFB ) im DG bis Oberkante Dachhaut ( = Oberkante Dachziegeln ). Diese Regelung ist etwas verwirrend, zumal die meisten Bauherren davon ausgehen, dass ein Vollgeschoss in den oberen Geschossen erst dann entsteht, wenn die volle Raumhöhe über die gesamte darunterliegende Grundfläche erreicht wird, also quasi gar keine Dachschrägen vorliegen. Um die Vollgeschossigkeit im Ober- oder Dachgeschoss nicht zu erreichen, ist nicht nur die Kniestockhöhe ( Wandhöhe unter der Dachkonstruktion ) entscheidend, sondern auch die Dachneigung und die Anzahl der vorhanden Gauben, da diese auch über 2.30 m hoch sind. Wir haben eigene Exceltabellen entwickelt, um schnelle Aussagen darüber machen zu können, ab wann ein Vollgeschoss erreicht wird.    

=> noch im Aufbau, weitere Inhalte folgen !